Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

Le contexte de l’économie aux USA

Première puissance mondiale, les Etats-Unis ont un PIB attendu de 25 000 Milliards de Dollars pour 2022, soit environ +2,6% au dessus du niveau d’avant-crise (fin 2019). Son taux de chômage est en baisse continue depuis 2020 et est aujourd’hui revenu à son taux de 2019 d’environ 3.5%.

Les USA sont un pays organisé et stable, à la fois sur le plan politique et économique. Les ménages et les entreprises profitent de soutiens gouvernementaux (protections sociales, prêts aux entreprises, mesures anti-inflation…) qui permettent une consommation dynamique.

L’immobilier aux USA

En ce qui concerne l’immobilier, les Etats-Unis sont une destination connue pour être particulièrement attractive tout en restant encadrée. La fiscalité est favorable à l’investissement, et les investisseurs étrangers sont les bienvenus. Les prix des logements sont en augmentation avec une croissance de +7.6% entre Septembre 2021 et Septembre 2022, ce qui offre d’intéressantes opportunités de plus-value. La demande de logements est également forte de la part des Millenials (25-40 ans) à la fois pour louer ou acheter.

Le défi aux USA est que cette demande est supérieure à l’offre actuelle sur le marché. En effet, de nombreux logements ont besoin de rénovation avant d’être occupés, et cela représente une opportunité pour l’investisseur étranger : le principe étant d’acheter, rénover, puis louer ou revendre le logement avec plus-value. Encadré par une législation favorable aux propriétaires et qui encourage l’investissement privé, ce type de placement immobilier aux Etats-Unis est une solution de diversification sécurisante. 

Avant d’acheter : ce qu’il faut savoir

L’investissement aux États-Unis est accessible aux étrangers, mais il y a naturellement des points à savoir avant tout achat.

1. La LLC : Acheter en société à responsabilité limitée

Il est conseillé d’acheter via une société américaine « LLC » (équivalent de la SARL française) afin de limiter la responsabilité personnelle dans le cas d’un investissement locatif. Cette création de société est facile et peut se faire en ligne avec un délai généralement de deux à trois semaines. La LLC et protège l’investisseur tout en étant fiscalement attractive.

2. Compte bancaire américain : Ce n’est pas obligatoire

La plupart du temps, vous n’aurez pas besoin d’ouvrir un compte bancaire aux États-Unis : les paiements peuvent se faire via votre banque française, un compte multidevises ou une société de transferts internationaux. Si vous souhaitez tout de même ouvrir un compte, il est obligatoire de se rendre en personne aux USA et conseillé d’avoir un bon niveau d’anglais.

3. La visite et le suivi sur place

Il est évidemment possible de vous faire accompagner sur place par un agent afin de visiter votre bien. Pour un achat avec rénovation prévue, dans la plupart des cas vous n’aurez pas besoin de revenir pour suivre l’avancée des travaux en personne : l’agent se charge de vous envoyer des photos et/ou vidéos de l’avancée de la rénovation.

Lors de l’achat : le Transfert de propriété

En France, le transfert de propriété est géré par le notaire. Aux États-Unis, ce rôle de notaire est assuré par la « Title Company », après signature de la promesse de vente. La Title Company est une entreprise privée chargée de vérifier la validité des titres de propriété et s’assurer que le titre appartient bien à la personne physique ou morale qui revend le bien.

En France, les frais de notaire pour l’achat d’un bien ancien en 2022 se situent généralement entre 7 et 8% du prix du bien. Ces frais sont moins élevés aux États-Unis : ils se situent générlaement entre 1,5% et 2% du prix du bien.

Exemple d’investissement immobilier : L’achat-revente (ou « flip »)

Un type d’investissement que l’on voit souvent aux USA consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le rénover puis de le revendre avec plus-value : c’est ce que l’on appelle le flip immobilier. Cette solution est particulièrement avantageuse dans les villes où prix de l’immobilier sont accessibles avec des plus-values à la revente importantes.

Cela représente ainsi une bonne solution pour les personnes souhaitant un retour sur investissement à court-terme. Plusieurs agents proposent des offres structurées de « flip immobilier », prenant en charge la rénovation avec des entreprises spécialisée puis la revente sous 3 à 4 mois.

Maison rénovée à Détroit, Michigan.

Exemple d’investissement immobilier : l’achat locatif

Une autre solution est l’investissement locatif plus classique : acheter un bien, le rénover puis le mettre en location à l’année. De la même manière que pour l’achat-revente, il est possible de passer par une société de gestion qui s’occupe de la rénovation et de la location.

A savoir qu’aux États-Unis et contrairement à la France, les lois sont favorables aux propriétaires. Notamment la section 8 du « Housing Act » de 1937 est une aide fédérale pour les locataires à faible revenu, qui prend en charge toute ou partie du loyer. Avec des locataires qui bénéficient de cette aide, les investisseurs ont ainsi l’assurance qu’ils seront payés quelle que soit la situation des locataires, car le loyer est alors pris en charge par l’Etat fédéral. De plus, les procédures d’expulsion en cas de loyer impayé sont rapides.

Dans la ville de Cleveland, pour une maison à environ 110,000 USD, les loyers sont de l’ordre de 1,100 USD par mois. Après déduction des taxes et frais de gestion, cela vous donne un rendement de 108,000 USD par an, soit une rentabilité locative nette de 10%/an. *

*Les montants et la rentabilité locative estimée sont à titre d’exemple uniquement, selon un retour d’expérience d’un gestionnaire sur place. Ceux-ci peuvent varier en fonction des évolutions du marché.

Maison louée à 1,250 USD / mois à Cleveland, Ohio.

Pour en savoir plus sur l’immobilier aux USA…

Contactez-nous pour que nous analysions ensemble votre projet d’investissement, puis nous vous mettrons en relation avec notre experte spécialisée sur les USA, qui pourra vous détailler les tendances du marché, et vous expliquer plus concrètement le fonctionnement de l’investissement immobilier aux Etats-Unis.

Sources : 

https://www.forbes.com/advisor/mortgages/real-estate/housing-market-predictions/

https://www.tresor.economie.gouv.fr/Pays/US/situation-de-l-economie-americaine-et-perspectives-a-moyen-terme

https://www.worthinsurance.com/post/homeowners-vs-renters-statistics