Établir une PT PMA à Bali

À Bali et plus généralement en Indonésie, la loi ne permet pas aux étrangers d’être propriétaires de la terre en leur nom propre. Lorsque vous souhaitez acheter dans l’immobilier à Bali, vous aurez communément le choix entre deux types de propriété : le Leasehold (équivalent au Bail Emphytéotique en France), conclu habituellement sur une période de 25 à 30 ans, ou l’achat en « PT PMA », société à capitaux étrangers par l’intermédiaire de laquelle il est possible de posséder un bien.

La PT PMA, qu’est-ce que c’est ?

En indonésien, le terme « PT PMA » signifie « Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing ».

En d’autres termes, la PT PMA est une société à responsabilité limitée à capitaux étrangers, dont le but est de mener des activités commerciales en Indonésie.

Comme le stipule la loi n° 25/2007 relative à l’investissement, les étrangers ne peuvent gérer une entreprise et générer des revenus que par l’intermédiaire d’une PT PMA. Celle-ci peut être détenue à 100% par des étrangers, ainsi que détenir des biens immobiliers.

Comment créer sa PT PMA ?

Créer une PT PMA demande un certain nombre de conditions à respecter :

• La PT PMA doit avoir au moins deux actionnaires. Au moins un des actionnaires doit être un étranger. Si le directeur est un étranger, il doit obtenir un numéro d’identification fiscale (NPWP) et un permis de travail (IMTA), il bénéficiera alors gratuitement d’un visa long séjour (KITAS) et devra établir son domicile en Indonésie.
• Le capital minimum requis est de 10 milliards IDR (env. 575 000€*) par actionnaire. En cas de contrôle, il faut pouvoir justifier à tout moment de la possession de ces fonds.
• Il est nécessaire d’avoir une adresse en Indonésie. Le directeur de la PT PMA doit résider en Indonésie et l’adresse de la société doit également être située en Indonésie, cela ne peut pas être l’adresse personnelle du directeur, il faut louer des locaux commerciaux afin d’obtenir la domiciliation de la société.

Le processus de création de la PT PMA est complexe et demande de s’enregistrer auprès du Conseil Indonésien de Coordination des Investissements (BKPM), d’ouvrir un compte bancaire en Indonésie, obtenir un numéro fiscal et s’inscrire auprès du Ministère de la Main d’œuvre.

Notamment en tant qu’étranger, il est important d’être bien conseillé et il est fortement recommandé de faire appel à des experts légaux sur place, qui puissent vous accompagner tout au long de la création de votre PT PMA.

Les avantages d’avoir recours à une PT PMA pour un achat immobilier

Le premier avantage de la PT PMA est que vous pouvez, par l’intermédiaire de cette société, obtenir un titre SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). En Indonésie, ce certificat de droits d’usage du bâtiment est un type de certificat qui permet à son détenteur de posséder et de construire un bâtiment sur des terres qui peuvent être contrôlées directement par l’État, ou par des personnes physiques ou morales.

Ce titre SHGB, obtenu par l’intermédiaire de votre PT PMA, a l’avantage d’être bien encadré au niveau de la loi indonésienne :

• Ce titre est valable 30 ans, prolongeable 20 ans supplémentaires, soit pour une période totale de 50 ans, conformément à l’article 35 de la loi indonésienne sur la Réglementation des Principes Agraires Fondamentaux (UUPA).
• Selon l’article 36 de cette même loi, les droits d’utilisation des bâtiments peuvent être détenus par tout citoyen indonésien et par toute personne morale établie conformément à la loi indonésienne et domiciliée en Indonésie.

Le titre SHGB est le titre de propriété le plus fort qu’un étranger puisse avoir, en dessous du Hak Milik (titre de pleine propriété uniquement accessible aux indonésiens).

Il est convertible en SHM (Sertifikat Hak Milik) pleine propriété, en cas de revente à un indonésien, et sa valeur ne diminue pas dans le temps comme cela est le cas pour un Leasehold. Cela le rend donc intéressant pour une acquisition sur le long terme.

Le second avantage de l’achat via une PT PMA est que vous êtes autorisé à générer des revenus locatifs légalement sans passer par une société de management externe, car vous possédez votre propre société pour ce faire.

Dans quels cas préférer une acquisition en Leasehold ?

Une alternative pour acheter dans l’immobilier à Bali et en Indonésie est de faire l’acquisition d’un bien en Leasehold (Hak Sewa menyewa). L’avantage est que ce titre est pleinement accessible aux étrangers, et il n’est pas nécessaire de créer une société. Autre point, les prix d’acquisition des biens seront généralement moins élevés qu’en achetant via une PT PMA.

Le Leasehold est généralement conclu pour une durée de 25 à 30 ans, puis renouvèlement négociable avec le propriétaire du terrain, de 25 à 20 ans pour une durée totale de 50 ans. L’inconvénient majeur est que en cas de revente, vous ne pourrez revendre que les années restantes du bail : il est donc important de s’assurer qu’il reste suffisamment de temps sur le Lease lors votre achat pour pouvoir pleinement en profiter, car à la fin du bail, le terrain ainsi que sa construction reviennent au propriétaire terrien Indonésien.

Cependant, l’acquisition en Leasehold reste préférable dans le cas où vous n’avez pas les moyens où le temps nécessaire pour vous lancer dans la gestion complexe de la PT PMA (obligation de capitaux, associés, résidence en Indonésie, chiffre d’affaire minimum annuel, gestion du personnel …), ou que vous réalisez un investissement sur une seule villa.

La PT PMA est intéressante essentiellement pour les personnes ayant pour projet de vivre sur le long terme en Indonésie, avec des capitaux conséquents et une bonne connaissance du pays. Il faut aussi être prêt à investir un certain temps dans le maintien de la société, qui a l’obligation légale d’être entretenue et active, au risque de perdre les biens attachés à cette dernière, en cas de cessation d’activité.

Cet article est à titre d’information uniquement, pour répondre aux interrogations courantes sur les types de propriété en Indonésie. Quel que soit le type d’acquisition que vous choisissez, il est important de vous rapprocher d’experts légaux spécialisés qui puissent vous accompagner plus en détails sur le sujet.

Osiris Investissements vous accompagne dans l’acquisition de votre bien immobilier à Bali. Au court de notre relation, nous pouvons vous mettre en contact, si vous le souhaitez, avec des experts légaux. Contactez-nous directement ou consultez la liste de nos villas sur Bali.

*Conversion en € indicative, sur la base du taux de change au moment de la publication de cet article. Montant défini en IDR.

Sources :

https://ownpropertyabroad.com/indonesia/how-to-establish-pt-pma-foreigner/

https://www.permitindo.com/news/pt-pma-indonesia

https://balitreasureproperties.com/acquiring-an-hgb-property-through-pt-pma/