Les charges et frais en Thaïlande

En Thaïlande, les frais et charges liés à un achat immobilier sont généralement moins élevés qu’en France, mais il est important de les connaître pour pouvoir se faire une idée des coûts réels de votre acquisition.

Frais d’acquisition

Les frais d’enregistrement

Au moment de l’achat, votre bien sera enregistré au « Land Department » (équivalent au Cadastre français). Pour cela, il sera nécessaire de payer des frais de transfert. Le montant dépend de votre type d’acquisition (Freehold ou Leasehold) :

• En Freehold (pleine propriété): ces frais varient en 5 et 7% de la valeur du bien, en fonction de certains critères tels que l’âge et la durée de détention.
• En Leasehold (équivalent Bail Emphytéotique) : les frais seront de 1,1% de la valeur déclarée dans le contrat de Bail.

Pas de frais de notaire mais possibilité d’accompagnement par un avocat

Le métier de notaire tel qu’on le connait en France en tant que profession réglementée n’existe pas en Thaïlande : il n’y a donc pas de frais de notaire à payer pour l’acheteur : les enregistrements s’effectuent au « Land Department » directement en présence de l’acheteur et du vendeur, et/ou de leur représentant.

Il est cependant possible de faire appel à un avocat pour être encadré et conseillé juridiquement. Dans ce cas, prévoyez entre 2 000€ et 5 000€ en fonction du cabinet et du type d’accompagnement.

Les charges et frais divers

Les Frais de Maintenance

Ce sont les charges dont vous êtes redevable pour l’entretien des parties communes. Leur fonctionnement varie notamment en fonction du type de bien : appartement en Condominium ou maison.

Dans le cas d’un appartement en Condominium, la co-propriété est très règlementée. La section 18 du « Condominium Act » stipule que tous les co-propriétaires de l’immeuble doivent s’acquitter conjointement des coûts liés à l’entretien et au bon fonctionnement des parties communes, et ce en fonction de la surface possédée. Ainsi, les frais de maintenant sont exprimé en montant / m² et peuvent varier entre 25 et 60 THB /m², en fonction de l’âge et des équipements de l’immeuble.

Pour une villa en lotissement, le cadre est un peu moins réglementé même si le fonctionnement global reste le même. Le montant des charges peut être calculé avec une combinaison de la surface construite et de la surface de jardin, ou parfois être déterminé par le type de villa.

Ce que comprennent ces charges peut varier : certains dissocient les parties communes des jardins privatifs, laissant chaque propriétaire libre de l’entretien de leur jardin et de leur piscine. Alors que d’autres incluent cet entretien dans les charges afin de s’assurer que chaque jardin et/ou piscine est entretenu selon les mêmes standards.

NOTE : Lorsque vous investissez dans un programme neuf avec gestion locative intégrée, certains promoteurs prennent en charge ces frais durant la durée de votre contrat. Vous n’êtes donc pas redevable des frais de maintenance durant cette période.

Le « Sinking Fund »

Le « Sinking Fund » est un fonds d’amortissement payable une seule fois à la livraison, dont vous êtes redevable lorsque vous achetez dans un Condominium neuf. Ce fonds représente généralement 1 an de charges, il appartient à la copropriété et sera utilisé en cas de dépenses imprévues et sortant de l’entretien routinier de l’immeuble, comme par exemple des améliorations / réparations majeures des parties communes.

Pas de frais d’agence pour l’acheteur

En Thaïlande, la commission de l’agence immobilière est payée par le vendeur et non par l’acheteur : elle n’a pas d’impact sur le prix de vente du bien. Que l’on achète via une agence immobilière ou directement avec le promoteur ou le vendeur, les prix de vente seront les mêmes.

La Fiscalité

La Withholding Tax

La Withholding Tax constitue un « impôt sur le revenu anticipé » qui s’appliquera sur tout revenu que vous générez en Thaïlande (que ce soit un revenu issu d’une activité professionnelle ou d’un investissement immobilier locatif par exemple). Ainsi, si vous achetez dans une optique de générer un revenu locatif, ce sera le principal impôt dont vous serez redevable.

Pour un revenu locatif, le taux de Withholding Tax s’élève à 5% si vous êtes résident en Thaïlande (=si vous possédez une Tax ID) ou 15% si vous êtes non-résident. Ainsi, dans la plupart des cas ce sera ce dernier taux qui s’appliquera.

La Withholding Tax constitue en vérité une avance de l’impôt sur le revenu, ce qui signifie que si le montant de Withholding Tax versé est plus élevé que l’impôt réellement dû à la fin de l’année, vous pouvez demander le remboursement du trop payé. Pour cela, il est conseillé de se rapprocher d’experts spécialisés qui puissent vous guider dans cette procédure.

Les Droits de Succession

En Thaïlande, il n’y a pas de droits de successions en dessous de 100 millions de THB (2,5 millions d’Euros).

Au-dessus de 100 millions de THB, ils sont de 5 à 10%.

Suis-je imposé en France sur mes biens en Thaïlande ?

La Thaïlande et la France ont mis en place une convention de non double imposition en 1974, mentionnant que les revenus de biens immobiliers que sont imposables que dans l’Etat contractant où ces biens sont situés. Ce sera donc la fiscalité thaïlandaise et non française qui s’appliquera sur vos revenus locatifs thaïlandais.

Toutefois, vous avez l’obligation légale en tant que citoyen français de déclarer vos revenus thaïlandais en tant que “revenus de source étrangère” et ces derniers impactent votre barème d’imposition français.

Pour tout complément d’informations, notamment sur la fiscalité, il est recommandé de se rapprocher d’experts qui puissent vous aiguiller en fonction de votre situation personnelle. Osiris Investissements vous accompagne pour votre achat immobilier en Thaïlande, que ce soit pour une installation sous les tropiques ou pour un investissement immobilier locatif. Contactez-nous !