Les droits de propriété en Thaïlande

Dans cet article, petit point sur les deux types de propriété utilisés pour l’achat d’un bien immobilier en Thaïlande. Le Freehold équivaut à la pleine propriété et est accessible aux étrangers dans le cas de l’achat d’un appartement sous licence Condominium. Le Leasehold est un bail longue durée utilisé pour faire l’acquisition d’une villa ou d’un appartement hors licence Condominium.

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Le Freehold

En Freehold, l’acheteur est pleinement propriétaire de son bien, avec un titre de propriété à son nom. Il est possible en Thaïlande pour un étranger d’accéder au Freehold sous certaines conditions, notamment lors de l’achat d’un appartement sous licence Condominium. 

Un « condominium » est un immeuble en co-propriété, dans lequel chacun des appartements est détenu par des propriétaires distincts, mais les parties communes de l’immeuble sont détenues conjointement. 

Il est possible pour un étranger d’être pleinement propriétaire de son appartement dans un Condominium dans la mesure où il n’y a pas plus de 49% de la surface totale de l’immeuble qui appartient à des étrangers (appelé en Thaïlande « Foreign Quota ») et que les 51% restants appartiennent à des Thaïs. 

Le Freehold est particulièrement intéressant car il permet à l’investisseur de posséder pleinement son bien, avec un titre de propriété incontestable à son nom. Dans l’investissement locatif avec gestion hôtelière sur Phuket, certains promoteurs proposent ce type de propriété en échange d’un prix de vente un peu plus élevé. Cela apporte une sécurité supplémentaire à l’investissement, notamment pour les personnes ayant pour projet de conserver le bien sur le long terme pour vivre ou investir, ou de le léguer à des proches. 

Dans le cas de l’achat d’une villa, il n’est cependant pas possible d’investir légalement en Freehold en tant qu’étranger, car seuls les citoyens de nationalité thaïlandaise peuvent être pleinement propriétaires d’un terrain. Dans ce cas, la solution la plus conseillée est d’investir en Leasehold. 

Le Leasehold

Le Leasehold équivaut à un bail emphytéotique : c’est un bail longue durée de 30 ans, renouvelables avec l’accord du propriétaire du terrain. 

Si le bien que vous souhaitez achetez n’est pas un appartement sous licence Condominium, il ne vous sera pas possible en tant qu’étranger d’être pleinement propriétaire de votre bien, et dans la plupart des cas, l’achat se fera donc en Leasehold. 

Notamment si vous souhaitez acheter une villa, seuls les thaïlandais peuvent être propriétaire d’un terrain en leur nom propre. Le Leasehold est donc une alternative pour acquérir une villa ou un appartement (hors licence Condominium) souvent pratiquée sur les îles de Koh Samui ou Phuket. L’avantage du Leasehold est que le prix d’acquisition du bien sera moins élevé qu’en Freehold (de 10 à 15% en moyenne). 

Ce type de propriété peut être une bonne solution pour les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif avec l’intention de revendre leur bien à court ou moyen terme. Cela est également possible si vous envisagez d’acheter une villa dans un but résidentiel. Attention cependant, car à la fin des 30 ans du Leasehold, ce sera au propriétaire du terrain de décider si oui ou non il accepte de renouveler le Lease. Il est donc conseillé soit de revendre avant la fin de ces 30 ans, soit de traiter avec un propriétaire terrien en qui vous avait confiance pour renouveler votre Leasehold.

L’achat en « Thai Company » : à éviter

Les acheteurs qui s’intéressent à l’immobilier en Thaïlande auront certainement entendu parler de ce type d’achat. Cela revient à créer une société Thaï dont vous êtes directeur et associé minoritaire, en compagnie d’un ou plusieurs « nominee » thaïlandais qui détiennent 51% ou plus des parts de la société, vous permettant de détenir un bien par l’intermédiaire de cette société thaï.

Attention à ce type d’acquisition qui en plus d’être risqué (vous ne pouvez détenir que 49% maximum des parts de la société qui possède le bien) n’est pas un moyen légal de détenir un bien en tant qu’étranger, et a récemment fait l’objet de poursuites judiciaires, notamment sur Phuket et Koh Samui. Si vous possédez une société en Thaïlande, elle ne peut exister dans l’unique but de posséder un bien : elle doit être administrée, avec des comptes à jour, une activité réelle et les associés doivent être réellement impliqués.

Quel que soit votre projet, il est important de vous faire accompagner par quelqu’un qui connaisse les avantages et inconvénients de chaque type de propriété, et qui puisse, au besoin, vous aiguiller vers un avocat pour vous aider dans les démarches légales et le processus d’achat.