Comment légalement acquérir un bien immobilier à Bali en 2025 ?

Ce que dit la loi indonésienne

Contrairement à la France, l’Indonésie n’autorise pas les étrangers à posséder un bien immobilier en pleine propriété (c’est-à-dire posséder un titre Hak Milik). Cette forme de propriété est strictement réservée aux citoyens indonésiens. Mais rassurez-vous : la loi indonésienne propose plusieurs alternatives viables pour les investisseurs étrangers, légales et sécurisées, à condition de bien structurer votre projet.

Option 1 : Le Leasehold (Bail longue durée)

Qu’est-ce que c’est ?

Le Leasehold est l’équivalent d’un bail emphytéotique en France. Ce bail long terme vous permet de louer un terrain ou un bien immobilier pour une durée allant la plupart du temps de 25 à 80 ans. Vous avez un usage exclusif du bien pendant toute la durée du bail.

Avantages :

• Solution rapide, simple et flexible
• Investissement sécurisé si bien encadré légalement
• Vous pouvez construire sur le terrain, et exploiter librement le bien construit
• Possibilité de confier ce bien à la location courte durée à condition de passer par une société autorisée

Points d’attention :

• À la fin du bail, le bien revient au propriétaire indonésien, sauf le renouvellement est négocié au terme du Lease.
• Les contrats sont en Bahasa indonésien et à rédiger avec un notaire indonésien. Il est donc recommandé de se faire accompagner par quelqu’un sachant parler la langue du pays.
• Important de vérifier les titres de propriété d’origine (Hak Milik) et les autorisations.

Pour qui ?

• Les investisseurs à moyen terme souhaitant louer ou exploiter une villa, sans volonté de transmettre un patrimoine à long terme
• Les personnes avec un projet de revente sous quelques années.
• Les personnes effectuant un petit investissement ( 1 ou 2 villas).
• Les investisseurs n’ayant simplement pas l’envie / l’utilité de passer par la structure plus complexe de la PT PMA.

Option 2 : Créer une société à capitaux étrangers (PT PMA)

Qu’est-ce qu’une PT PMA ?

La PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) est une société à responsabilité limitée détenue par au moins deux actionnaires étrangers. C’est le seul moyen pour un étranger de détenir légalement un bien immobilier en pleine propriété via sa société.

Avantages :

• Accès au titre de propriété Hak Guna Bangunan (HGB) sur un terrain ou un bâtiment
• Possibilité d’acheter, construire, louer ou exploiter un bien en nom propre via votre propre société
• Donne droit au visa investisseur (KITAS) sous certaines conditions

Ce qu’il faut savoir :

• Processus administratif plus long
• Nécessité de capital élevé : Capital social minimum nécessaire de 10 milliards IDR ( env. 600 000 €)
• Nécessite d’avoir une véritable activité en tant que société, avec une comptabilité et une adresse sur place.
• Il est obligatoire d’être au moins 2 actionnaires, et particulièrement recommandé de s’associer avec une personne de confiance et non un prête-nom.
• Vous devrez également obtenir un numéro fiscal et vous inscrire auprès du ministère de la Main-d’œuvre.

Pour qui ?

• Investisseurs expérimentés avec un capital élevé et une vision long terme, désirant créer un business ou exploiter plusieurs biens à Bali.
• Personnes déjà sur place ou souhaitant s’installer à Bali car il est nécessaire qu’au moins 1 des actionnaires habite en Indonésie.

Les pratiques risquées à éviter

• Achat par l’intermédiaire d’un prête-nom indonésien (nominee agreement) :

Illégal et risqué. Légalement, le bien n’est pas à vous mais à votre prête-nom. Aucune protection juridique en cas de litige.

• Acquisition de terrains agricoles sans conversion de statut :

Non conforme si l’objectif est d’y construire une villa. Nécessite un changement de zoning foncier.

• Offres alléchantes avec rendements de 18 – 20% sur des villas locatives :

Soyez prudent avec les offres trop alléchantes : les rentabilités annoncées au delà de 15% sont souvent des rentabilités brutes, desquelles il faut déduire plusieurs frais. Faites toujours appel à des professionnels capables de vous expliquer de manière réaliste le fonctionnement du marché immobilier balinais.

Notre conseil de terrain

En tant qu’agence professionnelle implantée à Bali, nous conseillons systématiquement de :

• Vérifier auprès de votre agent qu’une due diligence complète a été faite ou va être faite sur le bien que vous souhaitez acheter
• Travailler avec un notaire local de confiance, et si besoin un avocat
• Prévoir un budget pour les frais annexes, qui devraient toujours vous être détaillés par votre agent durant le processus d’achat
• Vérifier la compatibilité du bien choisi avec votre objectif d’investissement (location, résidence secondaire, revente…)

Vous souhaitez investir à Bali en toute légalité ?

Notre équipe accompagne depuis 2014 des investisseurs français dans leur projet immobilier à Bali : sélection de biens, visites sur place, accompagnement légal et administratif, gestion locative, revente…

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