Pendant 20 ans, la société thaïlandaise à majorité d'actionnaires locaux a permis aux étrangers de contrôler villas et terrains à Koh Samui. En 2026, ce montage est devenu un risque juridique — et le leasehold s'impose désormais comme la seule alternative fiable.
Pourquoi l’achat en société Thaï est-il devenu risqué?
La loi thaïlandaise réserve la propriété foncière aux ressortissants thaïlandais et aux entités à majorité thaïlandaise. Pour la contourner, des montages classiques plaçaient 51 % des parts d’une société au nom de Thaïlandais (prête-noms), tandis que l’étranger possédait 49% et était nommé directeur et gardait de cette manière le contrôle de la société. Cette pratique a toujours été juridiquement précaire mais l’application de la loi restait sporadique : de nombreux étrangers ont pu posséder des villas de cette manière sans être inquiétés pendant de nombreuses années. Aujourd’hui cependant, le gouvernement décide d’appliquer la loi.
Depuis 2026, quels contrôles sont appliqués?
Deux décrets du Department of Business Development (DBD) ont changé la donne : depuis le 1er janvier 2026, chaque actionnaire thaïlandais d’une nouvelle société doit prouver sa capacité financière réelle par relevés bancaires ; depuis le 1er avril 2026, ce contrôle s’étend à toute modification de société (cessions de parts, changements de direction).
Qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Pour toute création ou cession de société thaïlandaise, chaque actionnaire doit prouver sa participation réelle à la société, et ne peut donc plus être un simple « nominee ».
Est-il encore possible d’acheter en société Thaï ?
Le problème repose sur le fait de s’associer à des prêtes-noms. Cependant, la structure de la société thaï reste légale si les actionnaires thaïlandais sont de vrais investisseurs avec des fonds vérifiables et une participation réelle à la gestion. Si l’investisseur étranger achète une villa avec un ou une thailandais(e) de confiance qui prend la place d’actionnaire majoritaire et est en capacité de prouver sa participation, cela reste faisable.
Les quelques personnes dans ce cas-ci peuvent ainsi continuer d’investir en société thaï. Cependant, pour la majorité des investisseurs, il est judicieux de se tourner vers le Leasehold.
Le Leasehold, la solution pour l’achat d’une villa
Hors achat dans un appartement de type Condominium en Freehold (en savoir plus dans cet article), il reste aux investisseurs une unique option pour détenir une villa en Thaïlande : le Leasehold.
Le Leasehold est un bail longue durée de 30 ans, qui donne aux investisseurs le droit d’occuper et d’exploiter leur villa (à condition de passer par une société de gestion professionnelle dans le cas d’une location à la nuit). Le cadre légal est bien défini et vous donne de véritables droits sur votre bien.
Il est important de préciser que le renouvellement du bail dépend du consentement du propriétaire et n’est jamais garanti par la loi. Ce renouvellement du bail ne peut intervenir, conformément à la réglementation applicable, qu’à l’issue de la première période de 30 ans et doit alors faire l’objet d’un accord entre le propriétaire du terrain et le titulaire du bail.
En conclusion
Pour acheter une villa ou un terrain à Koh Samui en 2026, le Leasehold n’est plus simplement une alternative prudente : c’est devenu la seule voie possible pour un acheteur qui ne dispose pas de véritables associés thaïlandais de confiance.
Avant de démarrer les démarches d’achat, il est impératif de prendre le temps de se renseigner sur les questions légales et administratives.
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