Les Droits de propriété au Cambodge

Un étranger peut-il être propriétaire au Cambodge ?

En résumé

Un étranger ne peut pas posséder de terrain en pleine propriété au Cambodge : l’article 44 de la Constitution réserve la propriété foncière aux citoyens cambodgiens et aux personnes morales détenues à 51 % minimum par des Cambodgiens. En revanche, depuis la loi de 2010 sur la copropriété, un étranger peut acquérir en pleine propriété (freehold) un appartement en copropriété situé au 1^er étage ou au-dessus, dans la limite de 70 % des lots d’un même immeuble réservés aux étrangers.

Pour acquérir une villa, le leasehold est l’option la plus courante, avec un bail sur le terrain pouvant aller de 15 à 50 ans. L’investisseur bénéficie alors d’un droit d’usage avec la possibilité, d’habiter et louer sa villa.

Passer par un trust est une nouvelle option qui s’impose depuis peu comme une alternative solide pour l’achat d’une villa au Cambodge. Un fiduciaire agréé peut détenir le titre légal du terrain pour le compte de l’investisseur étranger, qui conserve le droit de générer des revenus locatifs, habiter son bien et le contrôle effectif de celui-ci.

Dernier type de propriété : la société locale à capital majoritairement cambodgien. Dans ce type de montage, l’investisseur détient un bien et son terrain via une société cambodgienne. Cela est à éviter si une autre option est disponible, car peu sécuritaire, car l’actionnaire majoritaire cambodgien détient alors le contrôle de la société et du ou des biens rattaché(s).

Les quatre options légales pour investir au Cambodge

Le freehold en condominium (« strata title ») : recommandé pour un appartement

C’est l’option la plus directe et la plus sécurisée pour un achat d’appartement, à privilégier par défaut. Introduite par la loi de 2010 sur la copropriété (« Foreign Ownership Law »), elle permet à l’étranger de devenir pleinement propriétaire de son unité avec un titre individuel enregistré à son nom auprès du Ministère de la Gestion foncière (MLMUPC), au même titre qu’un propriétaire cambodgien.

Trois conditions encadrent ce droit :

• L’unité doit se situer au premier étage ou au-dessus (le rez-de-chaussée reste exclu)
• L’immeuble doit être formellement enregistré en copropriété auprès du MLMUPC
• La part des lots détenus par des étrangers ne peut dépasser 70 % du total de l’immeuble.

En cela, la pleine propriété au Cambodge fonctionne de manière similaire à la Thaïlande, avec un quota plus élevé (cf. : les droits de propriété en Thaïlande).

En pratique, il faut vérifier que le promoteur a bien fait enregistrer l’immeuble en copropriété avant la vente, que le seuil des 70 % n’est pas déjà atteint, et que le terrain sous-jacent est couvert par un hard title. Ce titre est pleinement transmissible : il peut être revendu, loué ou transmis par succession, y compris à des héritiers non-résidents, ce qui en fait la structure la plus liquide pour un investisseur locatif.

Le bail longue durée (leasehold) : l’option courante pour une villa

Pour une maison, une villa ou un terrain à usage résidentiel, la voie la plus répandue reste le bail enregistré (Leasehold), encadré par la Loi foncière de 2001 et le Code civil de 2007. Le bail est généralement conclu pour 15 à 50 ans, la durée maximale autorisée, avec une clause de renouvellement négociée à l’avance.

Une fois inscrit au cadastre, il confère un droit réel opposable aux tiers, notamment sur l’usage, la jouissance et la possibilité de sous-louer ou de construire selon les termes du contrat.

La solidité du Leasehold dépend entièrement de la qualité de la rédaction et il est important de préciser clairement la durée du lease, les conditions de renouvellement, la manière dont sera gérée la fin de bail et les clauses de sortie. Le principal risque reste la dépendance au propriétaire foncier au moment du renouvellement ; un bail bien rédigé, avec option de renouvellement automatique et loyer prépayé, limite fortement ce risque.

Le trust : une alternative récente et solide, notamment pour le foncier

Depuis la Loi sur les trusts de 2019, un fiduciaire agréé et enregistré auprès du régulateur des trusts peut détenir le titre légal d’un bien pour le compte d’un investisseur étranger. Cela comprend l’acquisition d’un terrain, ce qui est impossible en direct pour un étranger.

L’investisseur conserve la qualité de bénéficiaire économique : usage, revenus locatifs et contrôle effectif via l’acte de trust. Le montage repose sur trois parties (constituant, fiduciaire, bénéficiaire) et une séparation stricte entre propriété légale et propriété économique. Le fiduciaire ne peut ni vendre ni hypothéquer le bien sans le consentement du constituant et du régulateur, ce qui protège l’investisseur d’un risque de spoliation.

Reposant sur une loi dédiée plutôt que sur un montage de contournement, le trust s’est imposé ces dernières années comme une alternative crédible à la société locale pour acheter une villa avec terrain, que ce soit pour vivre ou pour générer des revenus locatifs.

Il y a cependant certains points de vigilance à garder à l’esprit :

• Faire rédiger l’acte de trust par un avocat indépendant
• Anticiper une fiscalité encore peu stabilisée (droits de mutation, imposition des revenus, traitement en cas de sortie ou de succession).

La société locale à capital majoritairement cambodgien : à éviter

Un investisseur étranger peut créer une société de droit cambodgien détenant jusqu’à 49 % du capital, le reste (51 % minimum) devant revenir à des actionnaires cambodgiens. Cette société est une personne morale cambodgienne qui peut donc acquérir un terrain en pleine propriété.

C’est historiquement la structure la plus utilisée pour les achats immobiliers de maisons ou de terrain par les étrangers, mais aussi la moins sécurisée. La société dépend entièrement de la loyauté du ou des actionnaires cambodgiens majoritaires, qui contrôlent légalement l’entité et pourraient, en théorie, céder ou hypothéquer le terrain sans l’accord de l’investisseur étranger.

Les protections habituellement mises en place (pacte d’actionnaires, procuration, usufruit croisé, nantissement de parts) restent des garanties contractuelles, plus fragiles qu’un droit réel enregistré. Cette option est aujourd’hui déconseillée dès qu’une alternative plus sûre (trust ou Leasehold) permet d’atteindre le même objectif.

La création d’une société cambodgienne ne se justifie que si vous connaissez réellement une personne cambodgienne de confiance (famille, amis proches) et que vous avez un projet et que vous êtes très bien au fait du pays et de ses lois.

Hard title, soft title : une distinction à ne jamais négliger

Tous les titres cambodgiens ne se valent pas. Le hard title (titre définitif), délivré par le cadastre national, offre la meilleure sécurité juridique : opposable à tous, transférable sans ambiguïté. Le soft title (titre de possession), plus courant hors des grandes villes, repose sur une reconnaissance locale et présente un risque de conflits de bornage. Avant tout achat, il faut vérifier la nature du titre et, si possible, exiger sa conversion en hard title.

Les questions courante sur la propriété au Cambodge

Un Français peut-il acheter un appartement au Cambodge ? Oui, à condition qu’il s’agisse d’une unité en copropriété située au-dessus du rez-de-chaussée, dans un immeuble où la part étrangère ne dépasse pas 70 %.

Peut-on posséder un terrain au Cambodge en tant qu’étranger ? Non, pas directement. La pleine propriété foncière est réservée aux Cambodgiens et aux sociétés détenues à 51 % minimum par des nationaux. L’étranger peut toutefois sécuriser un terrain via un bail long terme ou, de façon plus solide, via un trust.

Quelle est la durée maximale d’un bail immobilier au Cambodge ? La loi cambodgienne prévoit des baux allant jusqu’à 50 ans, renouvelables, ce qui permet dans la pratique une jouissance sur le très long terme.

Le hard title est-il obligatoire pour investir en toute sécurité ? Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé : le hard title offre une sécurité juridique bien supérieure au soft title, notamment en cas de revente ou de succession.

Qu’est-ce qu’un trust immobilier et vaut-il mieux qu’une société locale ? Instauré par la loi de 2019, le trust permet à un fiduciaire agréé de détenir légalement un bien, y compris un terrain, pour le compte d’un investisseur étranger qui en garde l’usage et les revenus. Adossé à un cadre légal dédié, c’est aujourd’hui une alternative plus fiable que la société locale, qui expose l’investisseur au risque de dépendre d’un actionnaire cambodgien majoritaire.

En résumé

Le Cambodge reste l’un des marchés immobiliers les plus ouverts d’Asie du Sud-Est pour les investisseurs étrangers, avec des rendements locatifs parmi les plus élevés de la région, en particulier à Phnom Penh et Siam Reap. Cette ouverture reste toutefois encadrée, et le choix de la structure dépend avant tout du bien visé : le freehold en condominium pour un appartement, le leasehold pour une villa, et le trust comme alternative récente et solide pour sécuriser du foncier — la société locale n’étant à retenir qu’en dernier recours. Une due diligence juridique rigoureuse, menée par des professionnels indépendants, reste la meilleure protection pour tout projet d’investissement.

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Cet article a un objectif informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Osiris Investissements recommande de consulter un avocat cambodgien et un conseiller fiscal avant toute acquisition.