Peut-on acheter à distance en Thaïlande ?

Oui, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en Thaïlande à distance. Au moment de la transaction, la procédure repose sur une procuration (POA ou power of attorney) spécifique au Land Department, avec un transfert de fonds international. Il n’est pas nécessaire de posséder un compte en Thaïlande. Un avocat local vérifie le titre de propriété et supervise la transaction, parfois via un compte séquestre (escrow). En plus d’un avocat pour les démarches légales, votre agent peut vous fournir des photos du terrain, de la construction et des biens, des visites vidéos et visioconférences à la demande afin de garder une bonne vision sur votre bien immobilier en Thaïlande.

Attention cependant : il est fortement recommandé de déjà bien connaître le pays avant d’envisager un achat à distance.

Comment fonctionne un achat à distance en Thaïlande ?

L’achat à distance est une pratique courante, en particulier pour les condominiums ou villas vendus sur plan à des acheteurs étrangers. Les agents spécialisés dans l’achat à distance vous fourniront photos, vidéos et updates réguliers sur votre bien, notamment dans un programme neuf d’appartements ou villas en construction. Mais c’est surtout la législation qu’il faut maîtriser :

Ce processus s’articule autour de trois piliers

• La représentation légale sur place
• La procuration pour être représenté(e) au Land Department pour l’enregistrement du Leasehold (villa) ou du Freehold (Condominium)
• Le transfert de fonds, possible depuis l’étranger.

1. Mandater un avocat en Thaïlande

C’est l’étape la plus importante. Avant toute chose, un avocat local doit effectuer une « due diligence », c’est-à-dire des vérifications sur le bien vendu, le terrain et le vendeur. L’avocat doit entre autres vérifier le titre de propriété (Chanote), les permis de construire, et s’assurer que les termes du contrat de vente sont conformes à la loi. Il coordonne ensuite l’ensemble de la transaction jusqu’à l’enregistrement au bureau des terres (Land Office ou Land Department).

Dans le cas d’un achat en Condominium il doit également vérifier le quota de propriété étrangère du condominium (49 % maximum pour accéder à la pleine propriété). Dans le cas d’un Leasehold (villa), l’avocat doit s’assurer que le bailleur a bien le droit de louer (propriétaire unique, accord du conjoint et des co-indivisaires le cas échéant), et il vérifie aussi que le bâtiment pourra être enregistré séparément au nom de l’acheteur.

Dans le cas d’un programme neuf par des promoteurs professionnels, ces vérifications peuvent être effectuées par les « agences » en amont de la commercialisation. Il est cependant recommandé de refaire une due diligence par un avocat indépendant avant de vous engager, notamment en cas d’achat à distance ou sur un bien vendu par un propriétaire indépendant.

2. Établir une procuration (POA ou Power of Attorney)

L’acheteur ne se déplaçant pas, il doit désigner un mandataire — généralement l’avocat — pour signer et représenter l’acheteur au Land Office, que ce soit pour un enregistrement de Leasehold ou de Freehold. La Thaïlande n’accepte pas les procurations génériques internationales : les formulaires spécifiques du Land Department doivent être utilisés, signés puis légalisés dans le pays de résidence de l’acheteur auprès d’une mairie ou d’un notaire, puis auprès d’une ambassade ou d’un consulat de Thaïlande. Pour cela, en tant qu’acheteur vous pouvez demander de l’aide à votre agent qui vous accompagnera dans les procédures de POA.

3. Transférer les fonds depuis l’étranger

Dans le cas de l’achat d’un Condominium en pleine propriété, l’acheteur doit remplir le formulaire FETF, qui sert à prouver que ses fonds sont bien d’origine étrangère à la Thaïlande.

Pour un Leasehold, aucun formulaire n’est nécessaire, puisque l’acheteur n’acquiert pas de terrain en Freehold et que ce formulaire sert avant tout à justifier un quota de propriété étrangère sur un condominium. Les fonds peuvent néanmoins être transférés de deux façons :

• Virement direct au vendeur/bailleur, avec une référence de virement précise et conservée comme preuve de traçabilité (utile en cas de contrôle fiscal ou de revente future).
• Compte séquestre (escrow) chez l’avocat, qui conserve les fonds jusqu’à l’enregistrement effectif du Freehold ou du bail, avant de les libérer au vendeur.

Lors d’un achat sur plan, que ce soit en Leasehold ou en Freehold, l’acheteur n’aura pas à effectuer le versement intégral à la signature. Le paiement s’effectuera de manière similaire à une VEFA en France, avec un accompte de réservation puis selon un échéancier défini par le vendeur/promoteur. Dans tous les cas, les modalités de transfert devront être explicitées avant l’achat.

Aucun compte bancaire thaïlandais n’est nécessaire pour l’acheteur. Il est possible d’en ouvrir un si vous le souhaitez( en fonction de l’évolution de la règlementation thaïlandaise), mais cela ne peut pas se faire à distance : votre présence physique à la banque est nécessaire.

4. L’enregistrement au Land Office

Le jour de la signature, c’est le mandataire muni de la procuration qui se présente physiquement au bureau des terres, avec le vendeur ou bailleur (ou son propre représentant), pour l’enregistrement.

Les précautions à prendre

• Ne pas acheter uniquement sur la base de photos : demander des vidéos en direct du terrain ou du bien en question, voire demander à une connaissance sur place de se déplacer si possible
• S’assurer que les due diligence ont été effectuées sérieusement, et en cas de doute, en redemander à un avocat indépendant, jouissant d’une bonne réputation
• Pour un achat sur plan, prévoir une inspection régulière des travaux par une personne de confiance, techniquement compétente

Vous envisagez un achat à distance sur la Thaïlande et avez besoin d’être guidé(e)? Contactez-nous directement pour un premier rendez-vous.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.