Les droits de propriété à Bali

Il existe deux grands types de propriété en Indonésie : le Freehold (pleine propriété) et le Leasehold (équivalent du bail emphytéotique).

Le Freehold (pleine propriété)

Le « Hak Milik » réservé aux Indonésiens

Pour être pleinement propriétaire de son bien et avec un titre de propriété en son nom propre en Indonésie, il faut détenir le titre appelé « Hak Milik ». Cependant, celui-ci est réservé aux citoyens de nationalité indonésienne. Il n’est donc pas possible pour un étranger à Bali de posséder un bien en Freehold en son nom propre. Si vous souhaitez tout de même accéder à la pleine propriété, il existe une solution alternative : acheter via une société à capitaux étrangers : la PT PMA.

L’achat en « PT PMA » accessible aux étrangers

Si vous êtes intéressé par un achat immobilier à Bali en pleine propriété, une option que vous voudrez peut-être envisager est la mise en place d’une PT PMA. Il s’agit d’une société à responsabilité limitée ouverte aux investissements étrangers, qui a légalement le droit de posséder un bien immobilier en Freehold.

Cependant, il faut noter que pour configurer une PT PMA, vous devrez suivre un certain nombre d’étapes. La première consiste à déterminer le type d’entreprise que vous souhaitez créer, car il existe différentes exigences pour différents types d’entreprises.

Une fois que vous avez déterminé cela, vous devrez obtenir les licences et permis nécessaires auprès du Conseil indonésien de coordination des investissements (BKPM), puis ouvrir un compte bancaire en Indonésie et déposer le capital minimum requis pour votre entreprise (10,000,000,000 IDR soit environ 610,000€).

Vous devrez également obtenir un numéro fiscal et vous inscrire auprès du ministère de la Main-d’œuvre.

Une fois votre PT PMA mise en place, vous pourrez acheter une propriété à Bali au nom de votre entreprise. Cela peut être un moyen utile d’éviter certaines des restrictions légales sur la propriété étrangère de biens en Indonésie. Cependant, il est important de noter qu’il existe encore certaines limites à la propriété étrangère et que vous devrez veiller à vous conformer à toutes les réglementations pertinentes.

Lors de l’achat d’une villa à Bali, il est important de travailler avec un agent immobilier et un avocat réputés qui connaissent les lois et réglementations locales. Ils peuvent vous guider tout au long du processus et s’assurer que tout est fait correctement, notamment dans le cas d’un achat en société qui est un processus complexe et règlementé.

Lisez sur ce lien notre article détaillé sur la mise en place et les avantages de la PT PMA à Bali

Le Leasehold (équivalent du bail emphytéotique)

 Le « Hak Sewa » : bail de longue durée

Appelé « Hak Sewa », ce bail longue durée est conclu habituellement pour une durée de 25 ans renouvelables avec l’accord du propriétaire du terrain. Pour l’achat d’un bien immobilier à Bali par un étranger, ce type de propriété est une bonne alternative au Freehold, car cela ne demande pas la création d’une société avec d’un apport en capital minimum. De plus, le Leasehold est accessible avec n’importe quel type de visa, y compris le visa Touriste. La seule nécessité étant de disposer d’un visa valide lorsque que vous vous rendez sur place pour la signature des actes.

Durant toute la durée du bail, l’acheteur peut revendre son bien à qui il le souhaite, avec le temps de Lease restant. Si, par exemple, on revend le bien 6 ans après avoir conclu le contrat de Leasehold, il ne restera que 19 ans de jouissance au nouvel acheteur (si le Lease est d’une durée de 25 ans sans renouvellement). Ainsi il faut impérativement vérifier, si l’on rachète un contrat de Lease, qu’il reste encore suffisamment d’années pour pouvoir profiter pleinement du bien. De la même manière pour la revente, plus il restera d’années, plus cela apportera de la valeur au bien.

Le bail peut être renouvelable après 25 ans, négociable avec le propriétaire du terrain qui peut accepter ou non ce renouvellement.. d’où l’utilité d’être accompagnés par quelqu’un sachant parler la langue du pays (bahasa indonesia), pouvant lire les contrats et connaissant bien les lois et les coutumes de Bali.

Statut intermédiaire pour vivre à Bali : le « Hak Pakai »

Le Hak Pakai est un titre de jouissance reconnu par le droit indonésien, qui peut être décerné au nom d’un acheteur étranger. L’avantage est qu’il ne nécessite pas d’acheter en PT PMA est qu’il est cessible à votre famille/héritiers, ou à un citoyen indonésien qui peut alors le convertir en Hak Milik.

Ce titre est cependant réservé aux personnes souhaitant acheter pour résider à Bali toute l’année ou une majeure de l’année, et il vous faudra également disposer d’un visa de résident. Il n’est pas autorisé de faire de mettre son bien en location avec un Hak Pakai. Sa validité initiale est de 30 ans, prolongeable sur 20 ans, puis sur 30 ans, soit 80 ans au total.

En résumé, si vous souhaitez acheter dans l’immobilier à Bali en tant qu’étranger, vous aurez accès aux types de propriété suivants : le Leasehold, l’achat en Freehold via une PT PMA, ou le Hak Pakai si vous souhaitez uniquement vivre à Bali sans faire de location.

Dans la plupart des cas, le Leasehold sera l’option la plus simple et la plus accessible. La PT PMA peut être une alternative si vous disposez de capitaux suffisants, d’un ou plusieurs associés de confiance et d’un expert sur place pour vous accompagner.

N’hésitez pas à nous contacter pour plus d’informations. Nos experts sont présents à la fois en France et à Bali pour accompagner les investisseurs dans tout le processus d’achat.