Quels sont les règles de succession en Thaïlande?

Au décès d'un Français propriétaire en Thaïlande, la succession se fait selon le droit thaïlandais. Un testament thaï, limité aux biens situés en Thaïlande et coordonné avec votre testament français, reste la solution la plus simple pour protéger vos proches et/ou choisir vos héritiers.

Article à jour au 13 octobre 2026. Information générale : elle ne remplace pas le conseil d’un avocat ou d’un notaire.

Que dit le droit thaï sur la sucession au décès du propriétaire ?

Le Code civil et commercial thaï prévoit qu’au décès, la succession passe immédiatement aux héritiers. Elle comprend tous les biens, droits et dettes du défunt.

En l’absence de testament, la loi désigne les héritiers dans cet ordre :

1- les descendants (enfants, petits-enfants) ;
2- les parents ;
3- les frères et sœurs germains ;
4- les demi-frères et demi-sœurs ;
5- les grands-parents ;
6- les oncles et tantes.

Le conjoint marié légalement hérite aussi, en concours avec ces héritiers. Point essentiel : le concubin ou la compagne non mariée n’a aucun droit sans testament. C’est l’une des premières raisons de rédiger un testament thaï.

Autre différence majeure avec la France : la Thaïlande ne connaît pas de réserve héréditaire. Par testament, vous pouvez léguer votre bien thaï à qui vous voulez. Attention cependant : léguer le bien à un tiers peut tout de même permettre à vos enfants de réclamer leur part sur vos biens situés en France qui sont soumis aux droits de succession français.

Condo, terrain, bail : ce que reçoivent vos héritiers

Le sort du bien dépend surtout de la façon dont vous le détenez.

Type de détention	Ce qui se passe au décès
Condo en pleine propriété (freehold, quota étranger de 49 %)	Les héritiers étrangers reprennent les droits en pleine propriété du défunt, mais uniquement si le quota des 49% étrangers le permet, et s’ils remplissent les critères légaux requis pour posséder un condo en Thaïlande (notamment s’ils peuvent prouver que ses fonds proviennent de l’étranger). Sinon, revente obligatoire sous un an.
Terrain hérité d’un conjoint thaï	L’héritier étranger doit obtenir l’accord du ministre de l’Intérieur. À défaut, il doit vendre sous un an.
Bail (leasehold, 30 ans)	La Cour suprême admet sa transmission si le contrat le prévoit : vérifiez la clause héritiers. Sans clause adaptée, le bail s’éteint au décès du preneur.

Pour un condo, gardez précieusement les Foreign Exchange Transaction Forms de l’achat : ils prouvent l’origine étrangère des fonds. La nécessité de devoir répondre aux exigeances de la loi Thaï pour reprendre un condo peut prendre les héritiers par surprise. Il est important de bien l’anticiper.

Votre testament français suffit-il ?

Non, pas en pratique. Selon la loi thaïe sur les conflits de lois de 1938 (B.E. 2481), la succession d’un immeuble relève de la loi du lieu où il se trouve. Votre condo de Pattaya, Phuket, Bangkok ou Koh Samui suit donc le droit thaï, quel que soit votre domicile. Votre testament français ne sera pas effectif en Thaïlande tel quel.

Un testament français peut être reconnu en Thaïlande s’il est traduit, légalisé et que l’on peut prouver le droit français devant le juge thaï. Mais dans les faits, un testament thaï s’exécute plus simplement et plus vite.

Faut-il un testament thaï ? Oui, pour vos biens en Thaïlande

Pour tout Français propriétaire en Thaïlande, la réponse est oui. Un testament thaï désigne clairement le bénéficiaire, protège un partenaire non marié et nomme un exécuteur testamentaire qui accélère les démarches au tribunal.

Le Code civil thaï prévoit cinq formes de testament. Les deux plus courantes pour les expatriés :

le testament écrit devant deux témoins : daté, signé par vous et deux témoins présents ensemble ;
le testament public à l’Amphoe : déclaré devant l’officier de district et deux témoins, rédigé en thaï, avec copie conservée par l’administration.

Piège fréquent : un bénéficiaire, ou son conjoint, ne peut pas être témoin. Rédigez le testament en thaï ou en version bilingue, limitez-le aux biens situés en Thaïlande et vérifiez qu’il ne révoque pas votre testament français.

Quid des frais de succession en Thaïlande et en France?

La France et la Thaïlande n’ont pas de convention fiscale en matière de succession. C’est donc l’article 750 ter du CGI qui s’applique : si le défunt était domicilié fiscalement en France, le bien thaïlandais entre dans la succession taxable en France. C’est aussi le cas si l’héritier réside en France depuis au moins 6 des 10 dernières années.

La double imposition reste limitée. L’impôt thaï sur les successions ne vise que les très gros patrimoines de 100 Millions de Baht et plus (soit env. 2,6M €). Pour la plupart des Français, le seul vrai coût en Thaïlande est le droit de mutation payé au Land Office (0,5% pour les conjoints, enfants, petits-enfants, parents, 2% pour le reste).

Les démarches des héritiers en Thaïlande

Réunir les pièces : acte de décès traduit et légalisé, testament, preuves de filiation ou de mariage, passeports.
Faire nommer un administrateur par le tribunal thaï compétent (domicile du défunt ou lieu du bien). L’exécuteur désigné dans un testament thaï simplifie cette étape.
Enregistrer la mutation au Land Office avec l’ordonnance du tribunal. Sans ordonnance, un avis public de 30 jours est imposé. Des frais de transfert, calculés sur la valeur administrative, s’appliquent .
Garder ou vendre le bien, en respectant le quota étranger et les délais de revente vus plus haut.

Puis-je me faire accompagner pour rédiger mon testament?

Oui, lors de vos démarches d’acquisition, une mise en contact avec un avocat est possible afin d’établir votre succession en Thaïlande dans les meilleures circonstances. Si vous souhaitez en savoir plus sur les démarches de succession ou sur l’immobilier en Thaïlande de manière plus générale, n’hésitez pas à nous contacter.